Kapitalisierungsrate Rechner
Berechnen Sie die Kapitalisierungsrate (Cap-Rate) für Ihre Immobilieninvestition. Analysieren Sie NOI, Immobilienwert und Anlagerenditen zur Bewertung gewerblicher und privater Renditeobjekte.
Investitionsanalyse
Kapitalisierungsrate
Nettobetriebsertrag (NOI)
Effektives Bruttoeinkommen
Betriebskostenquote
Wert bei Ziel-Cap-Rate
Preis pro Quadratmeter
Kapitalisierungsrate verstehen
Die Kapitalisierungsrate (Cap-Rate) ist eine grundlegende Kennzahl in der Immobilieninvestition, die die Rendite einer Anlageimmobilie basierend auf den generierten Einnahmen misst. Sie wird berechnet, indem der Nettobetriebsertrag (NOI) durch den aktuellen Marktwert oder Kaufpreis der Immobilie geteilt wird.
Wie die Cap-Rate berechnet wird
Cap-Rate = (NOI ÷ Immobilienwert) × 100
Schritt 1: Effektives Bruttoeinkommen berechnen = (Mieteinnahmen + Sonstige Einnahmen) × (1 - Leerstandsquote)
Schritt 2: NOI berechnen = Effektives Bruttoeinkommen - Betriebskosten
Schritt 3: Cap-Rate berechnen = (NOI ÷ Immobilienwert) × 100
Cap-Raten interpretieren
Höhere Cap-Raten (8-12%+)
Höhere Renditen, aber typischerweise höheres Risiko. Immobilien in aufstrebenden Märkten, B/C-Klasse-Immobilien oder solche, die erhebliche Verwaltung erfordern. Größeres Potenzial für Cashflow, aber möglicherweise Herausforderungen bei Wertsteigerung oder Mieterqualität.
Mittlere Cap-Raten (6-8%)
Ausgewogenes Risiko und Rendite. Typisch für stabile Märkte mit guten Fundamentaldaten. A-/B+ Klasse-Immobilien in sekundären Märkten oder gute B-Klasse in primären Märkten. Solider Cashflow mit moderatem Wertsteigerungspotenzial.
Niedrigere Cap-Raten (3-6%)
Geringeres Risiko, stabile Investitionen. Erstklassige Lagen in großen Märkten, Klasse-A-Immobilien. Niedrigerer unmittelbarer Cashflow, aber größeres Potenzial für Wertsteigerung. Zieht institutionelle Investoren an, die Stabilität suchen.
Wichtige Überlegungen
- Marktvergleich: Cap-Raten variieren erheblich nach Markt, Immobilientyp und Lage. Vergleichen Sie mit ähnlichen Immobilien in derselben Gegend.
- Nicht die Gesamtrendite: Die Cap-Rate misst nur die Einkommensrendite, nicht die Wertsteigerung. Gesamtrendite = Cap-Rate + Wertsteigerung.
- Betriebskosten: Stellen Sie sicher, dass die Betriebskosten genau und umfassend sind. Fehlende Ausgaben erhöhen NOI und Cap-Rate künstlich.
- Finanzierungseinfluss: Die Cap-Rate wird auf den gesamten Immobilienwert berechnet, ohne Finanzierung zu berücksichtigen. Die Cash-on-Cash- Rendite misst gehebelte Renditen.
- Immobilienzustand: Aufgeschobene Wartung oder erforderliche Verbesserungen können hohe Cap-Raten irreführend machen, wenn zukünftige Investitionsausgaben nicht berücksichtigt werden.
- Markttrends: Steigende Cap-Raten deuten auf sinkende Immobilienwerte oder steigende erforderliche Renditen von Investoren hin. Fallende Cap-Raten deuten auf steigende Werte hin.
Cap-Rate effektiv nutzen
Vergleichbare Immobilien vergleichen
Vergleichen Sie nur Cap-Raten für ähnliche Immobilientypen in ähnlichen Märkten. Eine 7% Cap-Rate für eine Klasse-A-Mehrfamilienwohnung in einer Großstadt ist nicht direkt vergleichbar mit einer 7% Cap-Rate für ein Einkaufszentrum in einem tertiären Markt. Immobilienklasse, Lage, Mieterqualität und Mietbedingungen beeinflussen alle Risikoprofile.
Einnahmen und Ausgaben überprüfen
Überprüfen Sie sorgfältig Mietlisten, Mietverträge und historische Betriebsabrechnungen. Verkäufer können Proforma-Zahlen präsentieren, die nicht der Realität entsprechen. Überprüfen Sie Leerstandsquoten, Marktmieten und bestätigen Sie, dass alle Betriebskosten enthalten sind. Fehlende Positionen wie Verwaltungsgebühren, Rücklagen oder Wartung können NOI erheblich erhöhen.
Verlassen Sie sich nicht nur auf die Cap-Rate
Die Cap-Rate ist ein Werkzeug unter vielen. Berücksichtigen Sie auch die Cash-on-Cash- Rendite (bei Finanzierung), den internen Zinsfuß (IRR) für mehrjährige Prognosen, die Schuldendienstdeckungsquote (DSCR) für Finanzierungsfähigkeit und qualitative Faktoren wie Marktwachstumspotenzial, Beschäftigungswachstum und Angebots-/Nachfragedynamik.
Hinweis: Die Cap-Rate ist eine von vielen Kennzahlen zur Bewertung von Immobilieninvestitionen. Dieser Rechner bietet Schätzungen basierend auf Ihren eingegebenen Informationen. Tatsächliche Cap-Raten und Renditen können je nach Marktbedingungen, immobilienspezifischen Faktoren, Mieterqualität, Mietbedingungen und unvorhergesehenen Ausgaben variieren. Cap-Rate-Berechnungen gehen von stabilisierten Operationen aus und berücksichtigen keine Finanzierung, Investitionsausgaben, Steuern oder Wertsteigerung. Führen Sie immer eine gründliche Due Diligence durch, einschließlich Immobilienbesichtigungen, Marktanalysen und Finanzprüfungen, bevor Sie Investitionsentscheidungen treffen. Erwägen Sie die Konsultation von Immobilienfachleuten, Gutachtern und Finanzberatern, um die spezifischen Merkmale und Risiken einer Anlageimmobilie zu verstehen.
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