Bruttomietmultiplikator Rechner

Berechnen Sie den Bruttomietmultiplikator (BMV), um Mietimmobilieninvestitionen schnell zu bewerten und Immobilienwerte zu vergleichen.

Bruttomietmultiplikator (BMV) verstehen

Was ist der Bruttomietmultiplikator?

Der Bruttomietmultiplikator (BMV) ist eine einfache Kennzahl zur schnellen Bewertung und zum Vergleich von Mietimmobilieninvestitionen. Er gibt an, wie viele Jahre Bruttomieteinnahmen erforderlich wären, um die Immobilie zu bezahlen. Die Formel lautet: BMV = Immobilienwert / Jährliche Bruttomiete

BMV berechnen

• Jährliche Miete berechnen: Multiplizieren Sie die monatliche Miete mit 12, um die jährliche Bruttomiete zu erhalten
• Immobilienwert dividieren: Teilen Sie den Marktwert (oder Angebotspreis) der Immobilie durch die jährliche Miete
• Ergebnisse vergleichen: Niedrigere BMV-Werte deuten im Allgemeinen auf ein besseres Ertragspotenzial im Verhältnis zum Preis hin
• Marktkontext berücksichtigen: Vergleichen Sie mit ähnlichen Immobilien in derselben Gegend für aussagekräftige Erkenntnisse

BMV-Werte interpretieren

Niedriger BMV (4-7)

Weist im Allgemeinen auf ein besseres Cashflow-Potenzial hin. Der Immobilienpreis ist im Verhältnis zu den Mieteinnahmen niedriger, was auf stärkere Renditen hindeutet. Üblich in cashflow-orientierten Märkten und aufstrebenden Gebieten.

Durchschnittlicher BMV (8-12)

Repräsentiert ausgewogene Märkte, in denen Immobilienpreise und Mieten angemessen aufeinander abgestimmt sind. Typisch für stabile Vorstadtmärkte mit moderater Wertsteigerung und Mietnachfrage.

Höherer BMV (13+)

Deutet darauf hin, dass die Immobilienpreise im Verhältnis zu den Mieteinnahmen hoch sind. Kann auf wertsteigerungsorientierte Märkte wie große Küstenstädte hinweisen. Der Cashflow kann herausfordernd sein, aber das Wertsteigerungspotenzial kann stärker sein.

Vorteile der BMV-Nutzung

✓ Schnelle Vorselektion: Vergleichen Sie mehrere Immobilien schnell ohne detaillierte Finanzanalyse
✓ Einfach zu berechnen: Erfordert nur zwei leicht erhältliche Zahlen
✓ Marktvergleich: Nützlich zur Identifizierung von Markttrends und Ausreißern
✓ Verhandlungswerkzeug: Hilft festzustellen, ob der Angebotspreis basierend auf dem Einkommen angemessen ist

Einschränkungen des BMV

⚠ Ignoriert Ausgaben: Berücksichtigt keine Grundsteuern, Versicherungen, Instandhaltung oder Leerstände
⚠ Keine Cashflow-Analyse: Zeigt keinen tatsächlichen Gewinn oder Return on Investment
⚠ Marktabhängig: BMV-Werte variieren erheblich nach Standort und Immobilientyp
⚠ Zu vereinfacht: Berücksichtigt keine Finanzierung, Steuervorteile oder Wertsteigerungspotenzial

BMV effektiv nutzen

Vergleichen Sie ähnliche Immobilien

Vergleichen Sie BMV-Werte nur für Immobilien im selben Marktgebiet und von ähnlichem Typ (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus usw.). BMV-Werte variieren stark zwischen verschiedenen Stadtvierteln und Immobilienklassen.

Als erste Vorselektion verwenden

Der BMV eignet sich am besten als erster Filter, um überteuerte Immobilien schnell auszuschließen oder potenzielle Gelegenheiten zu identifizieren, die eine tiefere Analyse wert sind. Treffen Sie niemals Investitionsentscheidungen ausschließlich auf der Grundlage des BMV.

Mit anderen Kennzahlen kombinieren

Verwenden Sie den BMV zusammen mit umfassenderen Kennzahlen wie Kapitalisierungsrate, Cash-on-Cash-Rendite und Nettobetriebseinkommen, um ein vollständiges Bild des Investitionspotenzials zu erhalten.

Marktmiete überprüfen

Stellen Sie sicher, dass Sie eine genaue, aktuelle Marktmiete verwenden und nicht veraltete oder optimistische Zahlen. Wenn eine Immobilie untervermietet ist, berechnen Sie den BMV sowohl mit der aktuellen als auch mit der Marktmiete, um das vollständige Bild zu sehen.

BMV-Beispielberechnung

Immobiliendetails:

• Immobilienpreis: $500.000
• Monatliche Miete: $3.000
• Jährliche Miete: $3.000 × 12 = $36.000

BMV-Berechnung:

BMV = $500.000 ÷ $36.000 = 13,89

Interpretation: Diese Immobilie würde etwa 13,89 Jahre Bruttomiete benötigen, um dem Kaufpreis zu entsprechen. Dies ist ein relativ hoher BMV, was darauf hindeutet, dass sich die Immobilie möglicherweise in einem wertsteigerungsorientierten Markt befindet oder keinen starken sofortigen Cashflow bietet.

Wichtige Überlegungen

Kein Ersatz für Due Diligence

Der BMV sollte niemals die einzige Kennzahl sein, die Sie zur Bewertung einer Mietimmobilie verwenden. Führen Sie immer eine gründliche Due Diligence durch, einschließlich Immobilieninspektion, Marktanalyse und detaillierter Finanzprognosen, bevor Sie investieren.

Marktschwankungen

Was einen "guten" BMV ausmacht, variiert dramatisch nach Markt. Städtische Küstenmärkte haben oft BMV-Werte von 15-25+, während Märkte im Mittleren Westen möglicherweise zwischen 8-12 liegen. Recherchieren Sie lokale Marktnormen, bevor Sie Urteile fällen.

Immobilienzustand ist wichtig

Zwei Immobilien mit demselben BMV können sehr unterschiedliche Investitionspotenziale haben, wenn eine erhebliche Reparaturen benötigt, während die andere schlüsselfertig ist. Berücksichtigen Sie immer den Immobilienzustand und erforderliche Verbesserungen.

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