Calculadora de Tasa de Capitalización
Calcule la tasa de capitalización (cap rate) para su propiedad de inversión inmobiliaria. Analice el NOI, el valor de la propiedad y los retornos de inversión para evaluar propiedades comerciales y residenciales de ingresos.
Análisis de Inversión
Tasa de Capitalización
Ingreso Operativo Neto (NOI)
Ingreso Bruto Efectivo
Ratio de Gastos Operativos
Valor a Tasa Objetivo
Precio por Pie Cuadrado
Entendiendo la Tasa de Capitalización
La tasa de capitalización (cap rate) es una métrica fundamental en la inversión inmobiliaria que mide la tasa de retorno de una propiedad de inversión basada en los ingresos que genera. Se calcula dividiendo el Ingreso Operativo Neto (NOI) por el valor actual de mercado o precio de compra de la propiedad.
Cómo se Calcula la Tasa de Capitalización
Tasa de Capitalización = (NOI ÷ Valor de la Propiedad) × 100
Paso 1: Calcular Ingreso Bruto Efectivo = (Ingreso por Alquiler + Otros Ingresos) × (1 - Tasa de Vacancia)
Paso 2: Calcular NOI = Ingreso Bruto Efectivo - Gastos Operativos
Paso 3: Calcular Tasa de Capitalización = (NOI ÷ Valor de la Propiedad) × 100
Interpretando las Tasas de Capitalización
Tasas Altas (8-12%+)
Mayores retornos pero típicamente mayor riesgo. Propiedades en mercados emergentes, propiedades clase B/C, o aquellas que requieren gestión significativa. Mayor potencial de flujo de efectivo pero pueden enfrentar desafíos con la apreciación o calidad de inquilinos.
Tasas Medias (6-8%)
Riesgo y retorno equilibrados. Típico para mercados estables con buenos fundamentos. Propiedades clase A-/B+ en mercados secundarios o buena clase B en mercados primarios. Flujo de efectivo sólido con potencial de apreciación moderado.
Tasas Bajas (3-6%)
Menor riesgo, inversiones estables. Ubicaciones premium en mercados principales, propiedades Clase A. Menor flujo de efectivo inmediato pero mayor potencial de apreciación. Atrae inversores institucionales que buscan estabilidad.
Consideraciones Clave
- Comparación de Mercado: Las tasas de capitalización varían significativamente por mercado, tipo de propiedad y ubicación. Compare con propiedades similares en la misma área.
- No es Retorno Total: La tasa de capitalización solo mide el retorno de ingresos, no la apreciación. Retorno Total = Tasa de Capitalización + Apreciación.
- Gastos Operativos: Asegúrese de que los gastos operativos sean precisos y completos. Los gastos faltantes inflan el NOI y la tasa de capitalización.
- Impacto del Financiamiento: La tasa de capitalización se calcula sobre el valor total de la propiedad, sin considerar el financiamiento. El retorno efectivo sobre efectivo mide los retornos apalancados.
- Condición de la Propiedad: El mantenimiento diferido o las mejoras necesarias pueden hacer que las tasas altas sean engañosas si no se consideran los gastos de capital futuros.
- Tendencias del Mercado: El aumento de las tasas de capitalización indica valores de propiedad decrecientes o aumento de retornos requeridos por inversionistas. Las tasas decrecientes sugieren valores crecientes.
Usando la Tasa de Capitalización Efectivamente
Compare Propiedades Similares
Solo compare tasas de capitalización para tipos de propiedades similares en mercados similares. Una tasa del 7% para un multifamiliar Clase A en San Francisco no es directamente comparable con una tasa del 7% para un centro comercial en un mercado terciario. La clase de propiedad, ubicación, calidad del inquilino y términos del contrato impactan los perfiles de riesgo.
Verifique Ingresos y Gastos
Revise cuidadosamente los registros de alquiler, acuerdos de arrendamiento y estados operativos históricos. Los vendedores pueden presentar números pro-forma que no reflejan la realidad. Verifique las tasas de vacancia, las rentas de mercado y confirme que todos los gastos operativos estén incluidos. Elementos faltantes como tarifas de gestión, reservas o mantenimiento pueden inflar significativamente el NOI.
No Confíe Solo en la Tasa de Capitalización
La tasa de capitalización es una herramienta entre muchas. También considere el retorno efectivo sobre efectivo (si hay financiamiento), la tasa interna de retorno (TIR) para proyecciones multi-año, el ratio de cobertura del servicio de deuda (DSCR) para elegibilidad de financiamiento, y factores cualitativos como potencial de crecimiento del mercado, crecimiento de empleo y dinámica de oferta/demanda.
Nota: La tasa de capitalización es una de muchas métricas utilizadas para evaluar inversiones inmobiliarias. Esta calculadora proporciona estimaciones basadas en la información que ingresa. Las tasas de capitalización y retornos reales pueden variar según las condiciones del mercado, factores específicos de la propiedad, calidad del inquilino, términos del contrato y gastos imprevistos. Los cálculos de tasa de capitalización asumen operaciones estabilizadas y no tienen en cuenta el financiamiento, los gastos de capital, impuestos o apreciación. Siempre realice una diligencia debida exhaustiva, incluyendo inspecciones de propiedad, análisis de mercado y revisión financiera antes de tomar decisiones de inversión. Considere consultar con profesionales inmobiliarios, tasadores y asesores financieros para comprender las características y riesgos específicos de cualquier propiedad de inversión.