Calculadora de Arrendamiento Comercial
Calcule sus costos totales de arrendamiento comercial incluyendo renta base, cargos CAM, servicios públicos, seguros y escalaciones anuales. Analice sus costos completos de ocupación durante el plazo del arrendamiento.
Análisis de Arrendamiento
Renta Base Mensual
Pago Mensual Total
Costo Anual Primer Año
Costo por Pie Cuadrado
Costo Total de Arrendamiento (Todos los Años)
Calendario de Renta Anual
Entendiendo los Arrendamientos Comerciales
Los arrendamientos comerciales son significativamente más complejos que los arrendamientos residenciales. Comprender todos los componentes de costos y estructuras de arrendamiento es crucial para el presupuesto y la comparación de diferentes propiedades. El costo total de ocupación incluye mucho más que solo la renta base.
Componentes Clave del Arrendamiento
Renta Base
El pago principal del arrendamiento, típicamente cotizado como una tasa anual por pie cuadrado. Esta es la base del costo de su arrendamiento pero rara vez representa la cantidad total que pagará. La renta base generalmente está sujeta a escalaciones anuales para tener en cuenta la inflación y los costos crecientes de la propiedad.
Cargos CAM (Mantenimiento de Áreas Comunes)
Cubre el mantenimiento, reparaciones y cuidado de áreas comunes como vestíbulos, pasillos, estacionamientos, paisajismo y comodidades compartidas. Los cargos CAM típicamente se transfieren a los inquilinos de manera prorrateada según su porcentaje del metraje cuadrado total del edificio. Estos pueden fluctuar anualmente.
Cargos Triple Neto (NNN)
En un arrendamiento triple neto, los inquilinos pagan su parte prorrateada de tres costos adicionales: impuestos a la propiedad, seguro del edificio y mantenimiento. Esto cambia la mayoría de los gastos operativos de la propiedad a los inquilinos. Los arrendamientos NNN a menudo tienen rentas base más bajas pero costos totales de ocupación más altos. Siempre solicite cargos NNN históricos.
Escalaciones de Renta
Aumentos anuales a la renta base, típicamente 2-5% por año o vinculados al IPC (Índice de Precios al Consumidor). Algunos arrendamientos tienen escalaciones fijas (por ejemplo, 3% por año), mientras que otros vinculan los aumentos a índices de inflación. Tenga en cuenta las escalaciones en el presupuesto a largo plazo, ya que se componen con el tiempo.
Tipos de Arrendamientos Comerciales
- Arrendamiento Bruto (Servicio Completo): El arrendador paga todos los gastos operativos. El inquilino paga una cantidad que incluye todo. Más simple pero a menudo más caro por pie cuadrado.
- Arrendamiento Bruto Modificado: El arrendador y el inquilino comparten los gastos operativos. La renta base incluye algunos servicios, pero el inquilino paga artículos específicos como servicios públicos o servicios de conserjería.
- Arrendamiento Triple Neto (NNN): El inquilino paga la renta base más su parte de impuestos, seguro y mantenimiento. Común para propiedades comerciales e industriales. Requiere revisión cuidadosa del historial de gastos.
- Arrendamiento de Porcentaje: Común en comercio minorista. El inquilino paga renta base más un porcentaje de las ventas brutas. El arrendador se beneficia del éxito del inquilino pero requiere informes de ventas.
Consejos de Negociación de Arrendamiento Comercial
Revise los Gastos Operativos Históricos
Solicite 2-3 años de estados de gastos operativos reales, incluyendo cargos CAM, servicios públicos y gastos NNN. Los números presupuestados o estimados pueden ser significativamente más bajos que los costos reales. Comprender las tendencias de gastos le ayuda a presupuestar con precisión e identificar problemas potenciales como mantenimiento diferido que podría llevar a futuros aumentos de gastos.
Negocie Límites y Exclusiones de Gastos
Intente limitar los aumentos anuales de gastos (por ejemplo, los cargos CAM no pueden aumentar más del 5% por año). Negocie exclusiones para mejoras de capital, reparaciones importantes o gastos relacionados con otros inquilinos. Algunos arrendadores acordarán un límite de gastos, donde cubren los gastos por encima de un cierto umbral.
Entienda las Asignaciones de Mejoras del Inquilino
Negocie asignaciones de mejoras del inquilino (TI) para construir o renovar el espacio. Las asignaciones típicas oscilan entre $10-$50+ por pie cuadrado dependiendo de la condición del espacio y el mercado. Considere si los dólares TI se utilizan mejor para mejoras o para negociar una renta más baja. Algunos arrendadores ofrecen períodos de renta gratuita en lugar de efectivo para mejoras.
Nota: Los términos de arrendamiento comercial pueden variar significativamente según el tipo de propiedad, ubicación y condiciones del mercado. Esta calculadora proporciona estimaciones basadas en la información que ingresa y asume patrones de gastos consistentes. Los costos reales pueden variar debido a cambios en gastos operativos, impuestos a la propiedad, tasas de seguro u otros factores. Los cargos CAM y gastos NNN pueden fluctuar anualmente y pueden aumentar más allá de las escalaciones de renta base. Siempre revise los estados de gastos operativos históricos, derechos de auditoría, definiciones de gastos y exclusiones en el acuerdo de arrendamiento. Los arrendamientos comerciales son documentos legales complejos con implicaciones financieras significativas. Consulte con un corredor de bienes raíces comerciales, abogado y/o contador antes de firmar cualquier arrendamiento para comprender completamente sus obligaciones y derechos.